Leerstehende Immobilie sichern: Pflichten für Eigentümer und Verwalter

Leerstehende Immobilie sichern: Was Eigentümer und Verwalter bei einer leeren Gewerbefläche tun müssen

Eine leere Gewerbeeinheit entbindet den Eigentümer nicht von seinen Pflichten: Aus § 823 BGB leiten Gerichte die Verkehrssicherungspflicht ab, und die Haftung für herabfallende Gebäudeteile nach § 836 BGB hängt nicht davon ab, ob jemand im Haus arbeitet. Hinzu kommt der Versicherungsvertrag, den viele Eigentümer erst nach dem Schaden lesen. Wer eine leere Fläche besitzt, braucht deshalb einen Kontrollrhythmus, ein Protokoll und eine Antwort des Versicherers, und zwar in dieser Reihenfolge.

Der Anlass ist nicht selten. Laut JLL stieg die Leerstandsquote bei Büroflächen in Berlin im zweiten Quartal 2026 auf 8,6 Prozent, nach 8,4 Prozent im Vorquartal und 8,0 Prozent im Vorjahr; mehr als 1,98 Millionen Quadratmeter Bürofläche standen leer (JLL, Berlin Büromarktbericht Q2 2026). Das sind keine Zahlen für Lagerhallen oder Ladenlokale, aber sie zeigen die Größenordnung: Hinter jeder dieser Flächen steht ein Eigentümer oder Verwalter, der entscheiden muss, wer in den nächsten Monaten nachsieht.

Ein Beispiel: Büroetage in Charlottenburg, dritter Stock, der Mieter ist Ende Juni ausgezogen, die Neuvermietung ist offen. Im August steht die Treppenhaustür zum dritten Stock einen Spalt offen, im Flur liegt Werbung, und im Technikraum fehlt ein Stück Kabel. Niemand hat es bemerkt, weil niemand mehr dort arbeitet.

Was einer leeren Fläche passiert, wenn niemand nachsieht

Belastbare Fallzahlen für leere Gewerbeflächen in Berlin kennen wir nicht, und wir erfinden keine. Die Schadensarten sind dagegen bekannt, und sie folgen alle derselben Logik: Eine Fläche ohne Nutzung hat keine Menschen, die Veränderungen bemerken.

• Metalldiebstahl: Kupferkabel und Leitungen in Technikräumen, Kellern und Zwischendecken.
• Unbefugtes Betreten oder Besetzen: offene Türen, aufgehebelte Fenster im Erdgeschoss, nachgemachte Schlüssel.
• Vandalismus und Graffiti: meist an den Stellen, die von der Straße aus nicht einsehbar sind.
• Brandstiftung: oft an Müll, der sich in Hauseingängen und Innenhöfen sammelt.
• Wasserschäden: geplatzte Leitungen nach Frost, tropfende Armaturen, die wochenlang laufen.
• Illegale Müllablagerung: was einmal vor der Tür liegt, zieht weiteren Müll an.

Ein Einbruch fällt meist beim nächsten Gang auf. Ein Wasserschaden, den drei Wochen lang niemand sieht, kann dagegen bis in die Decke darunter reichen.

Verkehrssicherungspflicht bei Leerstand: § 823, § 836 und § 838 BGB

§ 823 Absatz 1 BGB verpflichtet zum Schadensersatz, wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt (§ 823 BGB). Das Wort „Verkehrssicherungspflicht“ steht nicht im Gesetz; die Rechtsprechung hat sie aus dieser Vorschrift entwickelt. Praktisch heißt das: Wer ein Grundstück oder Gebäude beherrscht, muss Gefahren beachten, die von ihm für andere ausgehen. Wie weit das im Einzelfall reicht, entscheidet ein Gericht, und eine Rechtsberatung für Ihr Objekt ersetzt dieser Text nicht.

Für Gebäudeteile gibt es eine eigene Vorschrift. Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder durch die Ablösung von Teilen davon ein Mensch verletzt oder eine Sache beschädigt, muss der Besitzer des Grundstücks Schadensersatz leisten, wenn die Ursache fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung ist. Die Ersatzpflicht entfällt, wenn er zur Abwehr der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat (§ 836 Absatz 1 BGB). Besitzer ist dabei der Eigenbesitzer (§ 836 Absatz 3 BGB).

Für den Leerstand ist der zweite Satz der wichtige: Lose Fassadenteile, Dachziegel und Vordächer werden nicht sicherer, weil das Erdgeschoss leer ist. Entlasten kann sich nur, wer seine Sorgfalt zeigen kann, und das geht mit Kontrollen, die mit Datum, Uhrzeit, Befund und Foto aufgeschrieben sind. Ein Gedächtnis ist kein Nachweis.

Wer die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernommen hat, haftet für Schäden durch Einsturz oder Ablösung von Teilen in gleicher Weise wie der Besitzer (§ 838 BGB). Ist die Unterhaltung vertraglich einem Verwalter übertragen, betrifft das Thema also auch ihn. Weiter zuspitzen lässt sich das ohne Vertrag und Einzelfall nicht; der Blick in den Verwaltervertrag lohnt sich trotzdem.

Leerstand und Versicherung: Gefahrerhöhung nach §§ 23, 24 und 26 VVG

Der Versicherungsnehmer darf nach Abgabe seiner Vertragserklärung ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung vornehmen oder gestatten; tritt sie unabhängig von seinem Willen ein, muss er sie nach Kenntnis unverzüglich anzeigen (§ 23 Absatz 1 und 3 VVG). Ob ein längerer Leerstand eine Gefahrerhöhung ist, regelt der jeweilige Vertrag. Viele Gebäudeversicherungen werten längeren Leerstand vertraglich als Gefahrerhöhung. Was in Ihrem Vertrag steht, klärt ein Blick in die Bedingungen oder eine schriftliche Anfrage beim Versicherer. Eine feste Frist lässt sich nicht allgemein nennen, weil sie von Vertrag zu Vertrag verschieden ist.

Warum die Anfrage nicht warten sollte, zeigen die Folgen. Bei einer Gefahrerhöhung nach § 23 Absatz 2 und 3 kann der Versicherer den Vertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen (§ 24 Absatz 2 VVG). Tritt der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem Zeitpunkt ein, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen, kann der Versicherer leistungsfrei sein, es sei denn, ihm war die Gefahrerhöhung bekannt. Beruht die Verletzung der Anzeigepflicht nicht auf Vorsatz, muss er leisten; bei grober Fahrlässigkeit ist die Leistung nach der Schwere des Verschuldens kürzbar. Und die Leistungspflicht bleibt, soweit die Gefahrerhöhung für den Eintritt des Versicherungsfalles oder den Umfang der Leistung nicht ursächlich war (§ 26 Absatz 2 und 3 VVG).

Man darf das nicht zu „die Versicherung zahlt nie“ vereinfachen. Es hängt vom Verschulden und von der Ursache ab. Wer den Leerstand aber nicht gemeldet hat, riskiert im Schadensfall eine Kürzung bis zur Leistungsfreiheit, und genau dieses Risiko lässt sich mit einem rechtzeitigen Brief vermeiden.

Maßnahmenplan: Was Sie in den ersten vier Wochen nach dem Auszug erledigen

Die folgende Tabelle ist eine Reihenfolge, keine vollständige Liste. Je nach Objekt kommen Punkte hinzu, etwa bei Hallen mit Rolltoren oder Läden mit Schaufensterfront.

Wasser abzusperren klingt harmlos, ist aber ein Eingriff in die Haustechnik, die oft auch andere Mieter im selben Haus mitversorgt. Das gehört in die Hand eines Fachbetriebs, nicht in die des Verwalters mit einem Schraubenschlüssel.

Kontrollgänge bei Leerstand: Rhythmus und Protokoll

Wie oft ein Objekt kontrolliert werden muss, schreibt kein Gesetz vor, und eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Der Versicherungsvertrag kann einen Rhythmus nennen, die Lage des Objekts, die Jahreszeit und frühere Vorfälle verschieben ihn. Eine Büroetage im bewohnten Haus braucht weniger als eine Halle am Stadtrand mit Rolltor und Metalllager im Hof. Die Zeiten sollen nicht vorhersehbar sein, die Wege dagegen immer gleich, damit Veränderungen auffallen.

Ein brauchbares Protokoll hat fünf Angaben: Datum, Uhrzeit, wer geprüft hat, was geprüft wurde, Befund. Dazu Fotos von den Stellen, an denen sich etwas ändern kann: Eingangstür, Rollgitter, Kellerzugang, Hoffenster, Technikraum. Ein Beispiel für einen Befund, der sich später nachlesen lässt: „Dienstag, 6:50 Uhr, Lichtenberg, Halle 2. Seitentür zum Hof geschlossen, Zylinder unbeschädigt, Pfütze unter dem Wasseranschluss im Sozialraum, Foto 4. Verwalter um 7:05 Uhr angerufen.“ Mit einem solchen Protokoll lässt sich dem Versicherer und im Streit auch einem Gericht zeigen, dass jemand nachgesehen hat.

Ob der Hausmeister, ein Mitarbeiter der Verwaltung oder ein Sicherheitsdienst geht, ist zweitrangig. Wichtig ist, dass jemand geht, dass er weiß, worauf er achtet, und dass das Protokoll am Folgetag beim Verantwortlichen liegt. Zu den Zuständigkeiten in der Hausverwaltung steht mehr im Beitrag Sicherheitsdienst für Hausverwaltung und WEG; hier geht es nur um die leere Fläche selbst.

Wann ein Sicherheitsdienst bei Leerstand sinnvoll ist

Ein Dienst lohnt sich, wenn niemand im Haus ist, der die Kontrollen übernehmen kann, wenn das Objekt abgelegen liegt oder wenn bereits etwas passiert ist. Er lohnt sich weniger, wenn ein Hausmeister vor Ort ist, die Einheit klein ist und die Türen intakt sind. Für eine Etage im belebten Bürohaus mit Empfang ist ein Streifenvertrag oft mehr, als nötig ist. Dann sagen wir das schon beim ersten Termin vor Ort, und der Eigentümer kommt mit neuen Schlössern, dem Brief an den Versicherer und einem eigenen Protokoll aus.

Wenn ein Dienst sinnvoll ist, gibt es im Kern drei Bausteine, die sich am Objekt nachzählen lassen:

• Revierstreife: Kontrollgänge oder Kontrollfahrten zu wechselnden Zeiten, mit Kontrollpunkten und dokumentiertem Bericht für den Verwalter.
• Alarmverfolgung: Meldet die vorhandene Alarmanlage nachts, fährt jemand zum Objekt, prüft Türen und Fenster und meldet den Befund. Einbruchmeldeanlagen bauen wir nicht ein; aufgeschaltet wird die Anlage, die schon im Objekt hängt. Wie das abläuft, steht im Beitrag Alarmverfolgung in Berlin.
• Schlüsselverwaltung: Die Objektschlüssel bleiben verwahrt, und jede Herausgabe an Handwerker oder Makler wird quittiert, mit Uhrzeit und Anlass.

Eine Zusage, dass nichts passiert, kann niemand geben: Ein Streifengang sieht, was in diesem Moment zu sehen ist, und ein Einbruch zwischen zwei Gängen bleibt möglich. Der Wert liegt im Nachweis und in der kürzeren Zeit, bis jemand einen Schaden bemerkt. Worauf Sie bei Angebot und Vertrag achten, steht im Beitrag Sicherheitsdienst beauftragen in Berlin; ob neben Büroetagen auch Hallen, Läden oder ganze Gebäude zum Leistungsumfang gehören, steht in der Übersicht der Objekttypen im Objektschutz.

Steht bei Ihnen eine Fläche in Berlin oder Brandenburg leer und ist offen, welcher der drei Bausteine dazu passt: Unser Notdienst ist rund um die Uhr unter 015567 238001 erreichbar, eine schriftliche Anfrage geht über die Kontaktseite zum Objektschutz; Antwort meist am selben Tag, Versicherungsnachweis auf Wunsch vor Vertragsbeginn.