Sicherheitsdienst für Hausverwaltung und WEG: Wer darf, wer zahlt

Sicherheitsdienst für die Hausverwaltung: Was darf der Verwalter beauftragen, und wer bezahlt es am Ende?

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf ohne Beschluss nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und keine erhebliche Verpflichtung auslösen oder die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind; ein Streifenvertrag über zwölf Monate braucht deshalb in aller Regel einen Beschluss der Eigentümer, auch wenn seine Unterschrift nach außen wirksam ist. In der Mietverwaltung entscheidet der Eigentümer; auf die Mieter lässt sich ein Wachdienst nur umlegen, wenn er im Mietvertrag als Kostenart benannt ist und vor Ort gebraucht wird. Bezahlt wird also aus dem Wirtschaftsplan nach Miteigentumsanteilen oder vom Vermieter; die Mieter zahlen nur, wenn Vertrag und Notwendigkeit stimmen.

Ein Beispiel: Wohnanlage in Friedrichshain, 96 Wohnungen, Tiefgarage mit 60 Stellplätzen, Dienstag, 23:40 Uhr, Regen. Das Rolltor hängt seit drei Wochen auf halber Höhe, weil der Sensor verschmutzt ist; in vier Wochen sind zwei Fahrräder aus den Kellerverschlägen und der Katalysator eines Geländewagens verschwunden. Zwei Eigentümer verlangen „endlich einen Sicherheitsdienst“, ein dritter fragt, wer das bezahlt, und der Verwalter soll bis zur Versammlung im November sagen, was er jetzt schon tun darf.

Was in Berliner Wohnanlagen verschwindet: die Zahlen der Polizei

Die Polizei Berlin hat 2025 18.421 Kellereinbrüche registriert, 18,2 Prozent weniger als im Vorjahr; 1.892 davon betrafen Fahrräder, der Schaden je vollendetem Fall lag im Schnitt bei 800 Euro, aufgeklärt wurden 3,8 Prozent (Polizeiliche Kriminalstatistik Berlin 2025, Kurzbericht). Dazu kommen 32.894 Diebstähle an und aus Kraftfahrzeugen mit 1.304 Euro je vollendetem Fall, insgesamt 22.630 Fahrraddiebstähle und 2.715 Sachbeschädigungen durch Feuer, ein Viertel mehr als 2024.

Bei 96 von 100 Kellereinbrüchen wird kein Tatverdächtiger ermittelt; die Anzeige ist für den Versicherer, nicht für die Fahndung. Ob die eigene Anlage betroffen ist, sagt nicht die Statistik, sondern das Schadensprotokoll der letzten zwölf Monate; es gehört an den Anfang jeder Beschlussvorlage.

WEG-Verwaltung: Was der Verwalter ohne Beschluss darf und was nicht

Die Befugnis des Verwalters steht seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in einem Satz: Er darf gegenüber der Gemeinschaft die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Absatz 1 WEG). Die Eigentümer können das durch Beschluss einschränken oder erweitern, etwa mit einer Wertgrenze im Beschluss oder im beschlossenen Verwaltervertrag; alles andere beschließen sie selbst (§ 19 WEG).

In Friedrichshain darf der Verwalter das Tor reparieren lassen und bis dahin Kontrollfahrten bestellen, denn das wendet einen Nachteil ab; eine Versammlung braucht er dafür in aller Regel nicht. Ein Streifenvertrag über zwölf Monate ist in aller Regel eine erhebliche Verpflichtung und braucht den Beschluss mit Rundenzahl, Kontrollpunkten, Laufzeit, Kündigungsfrist und Kosten je Monat. Wo die Grenze verläuft, entscheidet im Streit ein Gericht; wer den Beschluss einholt, muss die Frage nie beantworten.

Nach außen ändert das nichts: Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft, eine Beschränkung seiner Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam (§ 9b Absatz 1 WEG), der Vertrag mit dem Bewachungsunternehmen gilt also auch ohne Beschluss, und das Risiko trägt der Verwalter im Innenverhältnis. Bezahlt wird nach Miteigentumsanteilen über den Wirtschaftsplan (§ 16 Absatz 2, § 28 WEG); die Eigentümer können eine abweichende Verteilung beschließen, etwa dass die Tiefgaragenstreife nur die Stellplatzeigentümer tragen. Wer seine Wohnung vermietet hat, gibt seinen Anteil nur weiter, wenn der Mietvertrag es hergibt.

Mietverwaltung: Wann der Mieter den Wachdienst zahlt und wann der Vermieter

Der Hauswart steht im Katalog der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nummer 14 BetrKV), der Wachmann nicht. Bleibt die Auffangklausel der sonstigen Betriebskosten (§ 2 Nummer 17 BetrKV), und für sie gilt die Regel des Bundesgerichtshofs: umlegen nur, wenn das vorher im Einzelnen vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 146/03); jahrelang unbeanstandete Abrechnungen ersetzen die Vereinbarung für sich allein nicht (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007, VIII ZR 279/06). Das Wort „sonstige Betriebskosten“ im Formularvertrag reicht nicht; die Zeile muss die Kostenart benennen, etwa „Kosten des Wachdienstes“ oder „Concierge-Dienst“.

Die zweite Hürde ist die Notwendigkeit. Für ein Berliner Wohnhaus mit 239 Einheiten hat der Bundesgerichtshof 2005 bestätigt, dass die Kosten eines Concierge-Dienstes nur umlagefähig sind, wenn seine Einführung aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten war; der Vermieter hatte nur allgemein zum Sicherheitsbedürfnis älterer Mieter und zur Sicherheitslage in Berlin vorgetragen, und das genügte nicht (BGH, Beschluss vom 5. April 2005, VIII ZR 78/04). Wer umlegen will, braucht das Schadensprotokoll, die Anzeigen, die Fotos vom aufgebogenen Kellergitter.

Dazu kommt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Absatz 3 BGB: Eine stationäre Nachtwache, wo zwei Kontrollfahrten pro Nacht denselben Zweck erfüllen, lässt sich dem Mieter schwer erklären. In der Abrechnung müssen sonstige Betriebskosten nach Kostenarten mit Beträgen aufgeschlüsselt sein; eine Sammelposition ist formell unwirksam (BGH, Hinweisbeschluss vom 6. Juli 2021, VIII ZR 371/19). Wer den Wachdienst „für die Mieter“ bestellt, bevor er die Mietverträge gelesen hat, zahlt ihn oft selbst.

Streife durch Tiefgarage und Müllplatz: Was der Wachmann um 23:40 Uhr tut

Zurück nach Friedrichshain. Die Streife fährt die Anlage zu wechselnden Zeiten an, nicht an jedem Dienstag um 23:40 Uhr, denn feste Zeiten lernt jeder, der drei Nächte im Auto gegenüber sitzt. Der Wachmann scannt den Kontrollpunkt am Tiefgaragentor, prüft, ob das Tor nach der letzten Einfahrt geschlossen hat, und leuchtet in Stellplätze und Kellerverschläge: aufgebogenes Gitter, Fahrrad ohne Schloss, offene Tür zum Treppenhaus, Transporter ohne Kennzeichen auf Stellplatz 41. Jeder Kontrollpunkt steht mit Uhrzeit im Protokoll des Wächterkontrollsystems, der Bericht liegt am nächsten Morgen bei der Hausverwaltung, mit Foto vom hängenden Tor.

In Marzahn, Großsiedlung mit 400 Wohnungen und vier Müllstandplätzen, ist die Frage eine andere: Sperrmüll neben den Containern, ein Sofa seit Freitag, und jedes Sofa ist Brandlast. Hier prüft die Streife, ob Müllplatztüren und Container verschlossen sind, und meldet den Sperrmüll mit Foto, damit die Abholung bestellt wird, bevor jemand ein Feuerzeug daranhält. Für eine Anlage mit Hausmeister vor Ort, einem Tor, das schließt, und Licht in der Tiefgarage ist eine nächtliche Streife oft zu viel; dann sagen wir das bei der Begehung, und es bleibt bei der Reparatur des Tors.

Leerstand im Erdgeschoss: Verkehrssicherung, Versicherung, Kontrollfahrt

Neukölln, Wohn- und Geschäftshaus in einer Seitenstraße der Sonnenallee: Das Café im Erdgeschoss ist seit April zu, die Schaufenster sind mit Zeitungspapier beklebt, der Nachmieter kommt frühestens im Februar. Nach drei Wochen liegt eine Matratze im Hinterraum, nach fünf fehlt der Kupferabgang der Heizung. Die Verkehrssicherungspflicht, die die Rechtsprechung aus § 823 BGB ableitet, bleibt beim Eigentümer: Wer ein Grundstück beherrscht, muss die Gefahren abwenden, die von ihm für andere ausgehen; ein offenes Kellerfenster, über das nachts Jugendliche einsteigen, ist so eine Gefahr.

Die Musterbedingungen des Versicherungsverbands für die Wohngebäudeversicherung verlangen, dass nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile zu jeder Jahreszeit genügend häufig kontrolliert und die wasserführenden Anlagen dort abgesperrt und entleert werden; wird das Gebäude überwiegend nicht mehr genutzt, nennen die Bedingungen das als Beispiel einer anzeigepflichtigen Gefahrerhöhung (GDV, Wohngebäude-Versicherungsbedingungen VGB 2022, A 20.1.2 und A 21.1.2). Das Gesetz dahinter ist § 23 VVG: Eine Gefahrerhöhung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, sonst kann er kündigen und im Schadenfall ganz oder teilweise leistungsfrei sein (§§ 24, 26 VVG). Ob eine einzelne leere Einheit in einem Haus mit 30 Wohnungen dafür reicht, steht in der Police und gehört an den Versicherer.

„Genügend häufig“ definiert kein Bedingungswerk. Was sich definieren lässt, ist der Nachweis: eine Kontrollfahrt, die Tür, Rollgitter, Kellerzugang und Hoffenster prüft, den Absperrhahn kontrolliert und Spuren von Aufenthalt meldet, mit Uhrzeit und Foto. Hat die Einheit noch die Einbruchmeldeanlage des alten Mieters, wird sie auf einen Interventionsdienst aufgeschaltet; was dann um 3:10 Uhr passiert, steht im Beitrag zur Alarmverfolgung in Berlin. Einbruchmeldeanlagen bauen wir nicht ein; wir verfolgen die Meldungen der vorhandenen Anlage und installieren Videoüberwachung und Zutrittskontrolle, wenn ein Beschluss sie deckt.

Schlüsselverwaltung mit Protokoll: der Montagmorgen

Montag, 7:30 Uhr, die Aufzugsfirma steht vor dem Haus und braucht den Schlüssel zum Maschinenraum. In vielen Verwaltungen liegen dafür vierzig Schlüsselbunde in einer Schublade, und ob der Generalschlüssel vom Dachdecker im Juli zurückgekommen ist, weiß niemand sicher. Schlüsselverwaltung durch einen Sicherheitsdienst heißt: Der Schlüssel liegt im Depot, Ausgabe und Rückgabe erfolgen gegen Unterschrift mit Name, Firma, Uhrzeit und Zweck, und wer um 17 Uhr nicht zurückgegeben hat, wird angerufen. Ein verlorener Generalschlüssel kostet die Schließanlage; das Protokoll kostet eine Unterschrift. Ob der Verlust in der Haftpflicht des Anbieters gedeckt ist, gehört in den Vertrag; die Mindestsummen und die übrigen Prüfpunkte stehen im Beitrag zum Beauftragen eines Sicherheitsdienstes in Berlin.

Was in Beschluss und Vertrag gehört

Ein Beschluss, der einer Anfechtung standhält, und ein Vertrag, der am Morgen nachprüfbar ist, brauchen dieselben fünf Angaben:

• Leistung in Zahlen: Kontrollfahrten je Nacht oder Standposten mit Zeiten, Kontrollpunkte, Bericht am nächsten Morgen.
• Anlass: die Schäden der letzten zwölf Monate mit Datum und Anzeige, als Beleg für Notwendigkeit und Wirtschaftlichkeit.
• Geld: Kosten je Monat, Position im Wirtschaftsplan, Verteilungsschlüssel.
• Laufzeit: Probezeit, fester Endtermin, keine stillschweigende Verlängerung.
• Schlüssel und Daten: welche Schlüssel im Depot liegen, wer die Berichte mit Kennzeichen und Namen lesen darf.

Woraus sich der Preis zusammensetzt, steht im Beitrag zu den Kosten eines Sicherheitsdienstes in Berlin; welche Objektarten der Objektschutz sonst abdeckt, in der Übersicht der Objekttypen im Objektschutz; was eine Streife in Bürohaus, Wohnanlage und Leerstand tut, im Abschnitt Gebäudeschutz in Berlin.

Wenn Sie für eine Anlage in Berlin oder Brandenburg wissen wollen, ob Streife, Alarmverfolgung, Schlüsseldepot oder nur ein neues Tor die richtige Antwort ist: Die Einsatzleitung ist rund um die Uhr unter 0176 20256279 erreichbar, eine schriftliche Anfrage geht über die Kontaktseite zum Objektschutz; Antwort meist am selben Tag, Versicherungsnachweis auf Wunsch vor Vertragsbeginn.